Si vive en arriendo y el terremoto le dañó el inmueble, ¿la ley cómo lo cobija?
Resulta conveniente conservar fotografías y videos de los daños, revisar el contrato y comunicar por escrito las afectaciones.
El terremoto que golpeó a Colombia el pasado 10 de agosto también dejó una pregunta para quienes vivían en inmuebles arrendados: ¿quién debía asumir los daños que aparecieron después del movimiento sísmico? En el caso del arriendo de vivienda urbana, la relación entre propietario y arrendatario estaba regulada principalmente por la Ley 820 del 2003, que, además, remitía a las obligaciones establecidas en el Código Civil para los arrendadores.
El artículo 1982 del Código Civil establece que el propietario debe mantener el inmueble en condiciones que permitan utilizarlo para el propósito por el cual fue arrendado. El artículo 1985 precisa que esa obligación comprende las reparaciones necesarias, salvo aquellas consideradas locativas.
Cuando una reparación indispensable no locativa debe ser ejecutada por el arrendatario porque el propietario no la realizó, el artículo 1993 contemplaba el derecho a solicitar el reembolso del costo, siempre que se cumplan las condiciones previstas por la norma.
¿Qué dice la ley?
La Ley 820 propone, además, una herramienta concreta para esos casos. Su artículo 27 señala que el arrendatario puede descontar de la renta el valor de las reparaciones, aunque existía una condición que debía revisarse antes de aplicar cualquier descuento.
Así mismo, contempla la posibilidad de que las partes hubieran pactado algo diferente. Por eso, antes de reducir unilateralmente el canon, resultaba necesario revisar la cláusula del contrato relacionada con las reparaciones.
El descuento tampoco puede hacerse por cualquier cantidad. La Ley 820 establece que el valor descontado no puede superar el 30 % del canon mensual. Si la reparación cuesta más que ese límite, el arrendatario puede continuar descontando el porcentaje permitido en los meses siguientes hasta completar el valor que debe recuperar.
¿Cómo acceder a ese mecanismo?
Para acceder a ese mecanismo se deben cumplir algunas condiciones pactadas en la ley. El artículo 1993 exige que el deterioro no sea provocado por culpa del arrendatario, como el caso de un desastre natural, que este hubiera informado al propietario oportunamente para que pudiera realizar las reparaciones por su cuenta. En una emergencia como la ocurrida el 10 de agosto, dejar constancia escrita del aviso resulta especialmente importante.
El Código Civil también establece quién responde por los daños ocasionados directamente por un terremoto. El artículo 64 incluye expresamente al terremoto entre los ejemplos de fuerza mayor o caso fortuito. A su vez, el artículo 2028 señala que el arrendatario no responde por deterioros derivados de fuerza mayor, caso fortuito o defectos de construcción. Por esa razón, esos daños no pueden tratarse como desperfectos atribuibles automáticamente a quien ocupa la vivienda.
Si el inmueble queda en condiciones que impiden utilizarlo para el propósito contratado, el artículo 1990 contempla la posibilidad de terminar el arrendamiento cuando el mal estado de la propiedad impide su uso, siempre que la situación hubiera surgido sin culpa del arrendatario.
Cuando el daño es parcial, la norma también contempla una decisión sobre la continuidad del contrato o una rebaja del canon. Si la destrucción es total, el artículo 2008 establece que el arrendamiento expira por la destrucción completa del inmueble.
Después del terremoto, resultaba conveniente conservar fotografías y videos de los daños, revisar el contrato, comunicar por escrito las afectaciones y guardar constancia del envío. En caso de ser necesario el abandono del inmueble, la entrega de las llaves debe quedar respaldada mediante un acta que registre las condiciones de la vivienda.
