Comprar casa sin cuota inicial: beneficios a quienes viven del 'rebusque' y riesgos del proyecto

Comprar vivienda propia en Colombia no depende únicamente de tener ingresos para pagar una mensualidad. Para miles de familias, el principal obstáculo aparece antes de solicitar un crédito, pues reunir decenas de millones de pesos para cubrir la cuota inicial. Esta barrera afecta especialmente a quienes pagan arriendo, trabajan de manera independiente o reciben ingresos que no les permiten ahorrar grandes cantidades cada mes.

La posibilidad de eliminar ese requisito volvió al centro de la discusión con el Proyecto de Ley 455 de 2026, que busca facilitar el acceso a vivienda de interés prioritario mediante subsidios, garantías y mecanismos de financiación. La iniciativa plantea que determinados hogares puedan adquirir una vivienda sin aportar recursos propios para la cuota inicial.

¿Qué dice el proyecto para comprar vivienda sin cuota inicial?

La iniciativa está dirigida a hogares que no tienen vivienda propia y reciben hasta dos salarios mínimos mensuales. Su alcance va más allá de entregar un subsidio, pues propone modificar la manera en que las entidades financieras evalúan a quienes quieren comprar casa, pero no cuentan con una nómina tradicional.

Uno de los puntos conocidos del proyecto es la posibilidad de utilizar información financiera cotidiana para evaluar la capacidad de pago de los solicitantes.

En la práctica, esto podría beneficiar a un trabajador independiente que recibe transferencias de sus clientes, a una persona que vende alimentos o ropa, o a alguien que trabaja por días y no tiene un contrato laboral.

La propuesta contempla que las entidades financieras puedan analizar movimientos de cuentas, pagos recurrentes del arriendo y servicios públicos para conocer mejor los ingresos y gastos del hogar. El uso de estos datos requeriría autorización del titular y tendría que respetar las normas de protección de información financiera.

La idea es que la evaluación no dependa exclusivamente de los documentos que normalmente presenta un trabajador con contrato formal. El historial de pagos podría aportar información sobre su comportamiento financiero, aunque no garantizaría la aprobación del crédito.

¿Cuáles son los riesgos de este proyecto para vivienda?

Juan Carlos Mora, presidente de Bancolombia, explicó en el Congreso Colombiano de la Construcción de Camacol que “yo creo que hay que hacer un análisis completo, entendiendo que es una barrera, cómo la eliminamos, pero el gran problema de la financiación al 100 % de la vivienda es que puede generar unos incentivos a que no haya el pago del crédito”.

La financiación del 100 % permite comprar sin reunir previamente el dinero que normalmente aporta el comprador. El desafío está en establecer condiciones que permitan evaluar correctamente los ingresos, los gastos y la capacidad de pago de cada hogar, especialmente cuando se trata de personas que no tienen un salario fijo.

Para entender la preocupación, hay que mirar qué ocurre cuando una persona adquiere una vivienda mediante un crédito hipotecario y posteriormente deja de pagar las cuotas.

El incumplimiento puede dar lugar a procesos de cobro y, según las circunstancias y el procedimiento aplicable, a la ejecución de la garantía hipotecaria. La familia podría perder el inmueble y seguir enfrentando consecuencias financieras por la deuda pendiente.

Cuando el comprador aporta una cuota inicial, cuenta con un capital propio invertido en la operación. Al financiar la totalidad del inmueble, esa contribución desaparece y la entidad financiera asume una exposición mayor frente al valor del crédito. Esto no significa que todos los compradores sin cuota inicial vayan a incumplir, pero sí hace importante evaluar los riesgos antes de aprobar la financiación.

¿Cómo facilitar la compra de vivienda sin aumentar los incumplimientos?

Mora considera que la discusión debe centrarse en encontrar mecanismos que permitan a las familias de menores ingresos acceder a una vivienda sin crear incentivos para dejar de pagar el crédito.

“Entonces tenemos que mirar cómo combatir, pero hay formas, sobre todo para las familias de menores ingresos, buscar mecanismos de poder acceder a la vivienda sin generar incentivo, que es lo que sucedió en otros países, para que el crédito no se atienda y al final ahí las familias tampoco tienen la vivienda y no se logra el objetivo”, señaló.

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También está el reto de reconocer los ingresos de trabajadores informales e independientes. Una persona puede recibir dinero de manera recurrente y pagar cumplidamente su arriendo, pero no necesariamente contar con una nómina o certificaciones laborales tradicionales. Diseñar mecanismos que permitan evaluar esos ingresos podría ampliar el acceso al crédito sin eliminar los controles financieros.

El proyecto incluye un ejemplo de financiación de una vivienda de interés prioritario por $ 157,6 millones, con un subsidio de referencia de $ 50 millones y un crédito por los $ 107,6 millones restantes. Bajo los supuestos utilizados en el documento, la cuota mensual se acercaría a $ 700.000 durante el periodo de cobertura de intereses, pero podría subir a cerca de $ 1,05 millones una vez termine ese beneficio.

Mora resumió la importancia de mantener abierta esta conversación: “Entonces creo que es una discusión que vale la pena tener, es una conversación importante y creo que podemos encontrar mecanismos que valdría la pena”.

Lea el proyecto de Ley completo aquí